Como comprar um imóvel de luxo gastando apenas R$ 200 mil

Modelo de posse fracionada permite comprar frações de imóveis de luxo por preços acessíveis

Imóvel do empreendimento Quintas Private Residences, em Sauípe, na Bahia

Que tal ser dono da casa na praia dos seus sonhos gastando apenas 200 mil reais? Pode parecer mais um spam, mas na verdade essa é a proposta de um modelo de compra ainda pouco conhecido no Brasil, a posse fracionada.

Basicamente, ele funciona da seguinte forma: diferentes compradores adquirem uma fração de um bem dividindo sua posse e o direito de uso.

Presente no mercado europeu e americano há mais de 20 anos, no Brasil a compra fracionada é mais difundida entre bens de luxo como helicópteros, jatinhos e iates, mas está começando a ser desbravada pelo mercado de propriedades de veraneio.

Os principais chamarizes da posse fracionada são: a chance de ser dono de um bem que você não seria capaz de pagar sozinho e a possibilidade de pagar pelo imóvel um valor compatível ao uso que você faria, sem pagar o preço cheio por um imóvel que será usado poucas vezes por ano.

“São imóveis voltados a compradores de alto padrão que gostariam de ter uma casa de veraneio, mas sabendo que não vão usá-la 12 meses ao ano, e se muito em 15 dias de férias, em vez de gastar 3, 4 milhões de reais para usar a casa por um mês, compartilham a casa para imobilizar menos capital”, comenta Alex Strotbek, consultor especializado em novos negócios no mercado imobiliário.

Exemplo real

Um dos exemplos de empreendimento que já oferece a posse fracionada no Brasil é o Quintas Private Residences, da Odebrecht Realizações Imobiliárias, localizado em Sauípe, na Bahia.

Conforme explica Franklin Mira, diretor de marketing e comercial da Odebrecht Realizações Imobiliárias, as casas são divididas por 12 proprietários que podem usar o imóvel por quatro semanas a cada ano.

E os imóveis seguem um padrão: possuem cerca de 400 m²; já vêm mobiliados (até roupa de cama é incluída); custam aproximadamente 2 milhões de reais; e as frações são vendidas por cerca de 200 mil reais, sendo que é possível comprar mais de uma fração da mesma casa.

Mas, já que a casa só pode ser usada por um mês, então por que não fazer o aluguel por temporada? “O aluguel diário de uma casa no Quintas Residence chega custar 2.500 reais, seriam 75 mil reais em um mês de aluguel. Em três anos o custo do aluguel já cobriria o que foi pago pela fração, então vale mais a pena comprar a fração”, argumenta Mira.

Apesar do custo de aquisição ser baixo, por outro lado o proprietário paga uma taxa mensal de manutenção por 12 meses, mesmo usando a casa em apenas um deles.

No caso do Quintas Residence, os proprietários pagam uma taxa mensal de 750 reais (o equivalente a 9 mil reais por ano) à empresa responsável pela manutenção das casas, a Nobile Hotéis.

Ela é encarregada não só pelos serviços de condomínio, como pela faxina e conservação da casa, realizando, por exemplo, eventuais reposições de móveis ou tomando medidas cabíveis caso um dos donos faça mau uso do imóvel.

Como o custo anual de 9 mil reais não é de se ignorar, é importante incluir essa despesa na conta na hora de avaliar os prós e contras da compra fracionada.

Para o empresário paulistano Ricardo Rui de Carvalho Reis, dono de uma fração de uma das casas do Quintas Residence, a taxa de 750 reais não incomoda.

“É o custo do conforto, de ter preocupação zero com uma casa com piscineiro, jardineiro, etc. Eu poderia comprar uma casa menor em São Paulo, mas estaria fadado a usar sempre a mesma casa e me preocuparia com problemas de manutenção, mas no meu caso quando eu chego a casa está perfeita”, comenta o proprietário.

Rodízio

No sistema de posse fracionada, os proprietários fazem um rodízio de uso de forma que a casa seja revezada durante os períodos de alta temporada.

Franklin Mira explica que no Quintas Residence existe uma escala de prioridade: em um ano um proprietário pode ter prioridade 1 na escala, usando a casa na virada do ano, por exemplo, mas no ano seguinte ele volta ao fim da fila. A organização desse rodízio fica a cargo da Odebrecht.

Esse é outro ponto importante a se avaliar: considerando que 12 pessoas podem dividir uma casa, o proprietário pode conseguir passar o Réveillon na casa apenas uma vez a cada 12 anos.

Sistema de intercâmbio

Apesar da impossibilidade de usar a casa a qualquer momento, se o seu período de uso não interessar, no Quintas Residence o proprietário pode abrir mão de passar férias na sua casa para passar um período em outras casas ou até mesmo em hotéis.

Esse intercâmbio é gerenciado por uma empresa terceirizada, a RCI. “A RCI está presente em 180 destinos no mundo, então se o proprietário não quiser passar as quatro semanas em Sauípe, ele pode depositar duas semanas na RCI e fazer um intercâmbio”, diz Franklin Mira.

As opções incluem desde resorts no Caribe, arranha-céus em Dubai, e praias na Tailândia até hotéis em Orlando ou em Miami.

Essa possibilidade de intercâmbio foi um dos pontos que motivou o empresário Ricardo Reis a comprar sua fração.

“Eu vi que seria financeiramente vantajoso e eu venho de fato economizando dinheiro, seja ficando na casa em Sauípe ou em outros destinos da RCI. Por dois anos seguidos nós depositamos a semana de uso da casa em Sauípe, fomos para Orlando e ficamos em hotéis da Disney, primeiro no Old Key West e depois no Saratoga Springs”, conta Reis.

Diferenças importantes em relação à posse comum

Não existe uma lei que enquadre a modalidade de compra fracionada de imóveis na legislação que regulamenta a compra convencional de imóveis. Assim sendo, a compra das frações é feita por meio de um contrato de concessão real de direito de uso, previsto pelo artigo 1.255 do Código Civil.

No caso da Odebrecht, o contrato prevê a concessão de uso da propriedade por 100 anos. Durante esse período, o proprietário de uma fração pode transmiti-la por herança, vendê-la ou ainda alugá-la e terá que declará-la no seu imposto de renda, assim como outro imóvel qualquer.

O uso limitado a 100 anos é outro ponto de atenção, uma vez que, se o proprietário ficar com o imóvel por cinco anos e quiser vendê-lo, ele será vendido com o direito de uso de 95 anos, perdendo 5% de uso total.

“Por esse motivo, a fração teoricamente deveria perder valor. No entanto, se houver valorização de mercado e dependendo da conservação do imóvel feita pela administradora, ele pode se valorizar por outros motivos, compensando o menor tempo de uso”, diz o consultor Alex Strotbek.

Ao comprar uma fração também é preciso redobrar a atenção aos detalhes do contrato que define as regras de uso compartilhado do imóvel.

“Ao comprar um apartamento normal, via de regra, a escritura tem uma cláusula que obriga o proprietário a respeitar a convenção de condômino. É uma parte integrante do instrumento de compra. A propriedade fracionada deve ter um instrumento vinculado ao uso que segue a mesma ideia”, diz Strotbek.

Ele também alerta que é comum que novos modelos de negócio – como foi o caso do investimento em unidades hoteleiras -, atraiam empresários que desejam se aventurar, mas que ainda não têm experiência prática no modelo. Como resultado, são realizados contratos falhos que podem gerar problemas para os investidores.

“É muito importante que o comprador saiba com quem está fazendo negócio, se informando sobre a empresa com a qual será realizado o contrato de compra. Se ela tiver tradição de mercado, o negócio com certeza será mais seguro”, diz Strotbek.

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